有关财税【2010】121号文件解读

财税【2010】121号文件第三条规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付价款、开发土地发生的成本费用等。若宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

宗地容积率是房产税中首次提到的概念。宗地容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明工程项目的建筑面积越小，没有充分地利用土地，造成土地浪费。一般来讲建筑物越高，宗地容各率就越高。高层、小高层建筑的容积率高于多层建筑，多层建筑的容积率高于别墅、平房。按规定：

1、 如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。

2、 如容积率小于1且不小于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。

3、 如容积率小于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。根据这一规定计算出来的面积肯定是大于房产实际占用的土地面积的，这是政策对不充分利用土地面积的一种惩罚。

例：如土地10000平米，价值1000万，容积率0.6，地上房屋总建筑面积6000平米全额征税，那么，如土地单独核算，土地价值计入房产原值征税的价值是：1000*0.6=600万。

也就是说，如果上例容积率变为0.4，那么，计入征税房产原值的土地价值是800万，即为1000*0.4*2=800万。

显然容积率小的多交了税。

2011/3/23

财务部